 不動産管理料の定め方
類似同業者の委託管理料割合を調べる。
裁決事例をみると類似同業者をまず同一税務署管内の委託先から同族会社でないものを選出して管理料割合を算定してその平均値を適正な管理料割合とする。
管理料割合は日本国内の地域によりそれぞれ異なり、管理を委託する内容によっても、同一地域によっても違いが出ます。よって適正な管理料は算定することは至難の業であります。
管理内容がどのような内容のものか検討しましょう。
裁決事例
管理業務の具体例
Ⅰ 家賃の徴収
２ 立会い、室内検査等の胎教管理業務
３ 空室の清掃及び風通し
４ 建物定期点検業務
５ 空室管理業務
６ 車庫証明発行業務
７ 設備・騒音トラベルへの対応
８ ごみ分別作業、ごみ置場の清掃作業
９ 浄化層の維持管理業務 水回りの点検
10 建物共有部分の証明器具の点検、取替え
11 施設破損に対する警察・保険会社への連絡
12 必要経費の収支管理
13 契約不履行者の明け渡し勧告、訴訟手続き
14 入居者審査、保証人審査
15 契約更新意思確認
16 値上げ交渉業務
17 家賃の設定・仲介業者の選択・広告方法の検討
18 入居者募集の有無
管理物件ごとに年間の本体貸付収入の金額を予想して管理料がもし同族会社以外の第三者に管理業務を依頼したら、この地域ではどのくらい管理料を支払うかを類似業者に直接間接に問い合わせて管理料を決定する。
各地の税務署により又、年度により、管理業務内容により委託管理料の割合は異なります。
不動産管理会社は管理を行った記録を残そう。業務日誌等
税務調査があれば、管理会社も法人として管理業務を日常どのように行ってきたかを説明するのに日誌をつければ実際に法人の活動をわかって頂けます。
管理料が妥当な額であるとの有力な証拠資料となります。 管理料割合は非常に計算が難しいので税務署も確定しにくいものであるから。
なお、以上の計算方法は考え方でありますが、具体的事例では税理士に相談して決定しましょう。
管理委託契約書の作成
なお、個人と法人の間で管理契約書を作成しましょう。
管理料割合は
管理のみ ５％
集金業務まで １０％
全て管理 ２０％
管理料は最大でも２０％は超えてならない。
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不動産管理会社・運営の法人税及び所得税法の関係条文
不動産管理会社とは、鉄道沿線等に土地を所有していた元農家などがあるときから急に新線等が通りマンション等の建設を進めます。･